调控两个半月以来，市场呈现出量跌价滞的胶着状态，调控的效果已经初步显现，不过中央政府似乎并不打算止步于此。近期市场频频传出第二波调控措施将出台，其中以国土部将提高拿地保证金至3成颇为引人注目。

　　不论是新近出炉的房企排行榜，还是6月底北京等一线城市降价开盘的部分房产项目销售再现火爆场景，放弃高利润走量无疑成为当下房地产企业以期完成全年销售目标的明智选择。南都曾于5月28日率先报道房价将在三季度出现降价窗口(详见5月28日C02版)。

　　“此轮地产调控最为严厉，房价的调整速度可能比08年时还要快。”申银万国(以下简称“申万”)一份研报指出，房价是短期市场调整的核心问题，预计年内可完成房价调整。2003-2009年，行业的净利润复合增长率高达41%，但种种迹象显示，在国家进行地产调控不可动摇的决心之下，房地产企业的利润高增长难以为继，在要成交量还是要高利润的两难选择中，申万研究员江征雁、殷姿认为，未来行业净资产收益率(ROE)水平和利润增速面临下滑，2010-2012年，行业平均利润将由此前的41%降低至20%。

　　新一轮楼市调控将至？

　　市场的胶着状态还会持续多久？对于“第二波房地产调控”的说法，虽然始终没有实质政策佐证，但是中央有关部委和地方政府，近期频频出台落实“新国十条”和稳定本地房地产市场的文件。

　　“下半年国土资源工作的重要内容之一，就是积极参与房地产调控。”7月3日-4日，国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示，目前房地产调控导致市场量跌价滞，这种情况不会维持太久，继续调控下去，会出现量价齐跌的情况。

　　据悉，国土部门将继续进行房地产调控的三方面内容：严格供地计划执行，保证70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房；严查房地产开发商囤地，目前约有一半的闲置土地是由于地方政府原因造成的，国土资源部正在对这个问题进行梳理，将出台新的政策，解决这个问题；严格土地出让新合同的执行问题，开发商在土地出让新合同当中，与政府约定了开竣工日期，国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。

　　而房地产行业另一国字头部委——住宅和城乡建设部正在花大力气突破二套房信贷认定的瓶颈：住建部在近日于青岛召开的住建部现场工作会上提出，要以城市住房信息系统建设为重点、以房屋登记数据为基础，建立部、省、市三级住房信息系统网络和基础数据库，全面掌握个人住房的基础信息及动态变化。

　　高房价、地王料将难以为继

　　自2003年以来，房地产业作为国民经济新的增长点，进入井喷式增长期，近十年来房地产大佬陆续登陆中国富豪排行榜的前列并屡屡成为中国首富，房地产行业的利润高增长可见一斑。

　　但一个行业长期呈现利润高增长的状态并不是一个可喜的消息。申万研报认为，长久以来的收入差距拉大，是导致近十年来房价快速上涨的根本性原因。1996年起，收入分配朝政府和企业倾斜，居民在国民可支配总收入中的比重不断下降，从1996年的69.5%下降至2007年的57.5%。而初次分配造成的收入差距过大，及由此引起的高房价问题，并未在“二次分配”中得以弥补和改善；再次分配中，信贷、基础设施建设等，也都向资产所有者倾斜，“马太效应”使得资产基尼系数大于收入基尼系数。

　　申万研报分析称，房地产作为一种相对稀缺的资源，当供给比较有限时，高收入者决定边际房价；并且由于房地产有投资品属性，导致高收入者更为偏好房地产，就进一步拉高了房价。

　　而房价的快速上涨使得房地产企业频频豪掷万金、地王频现，这又反过来进一步刺激房价的上涨。分析人士谢逸枫表示，“羊毛出在羊身上，”房价和地价关系是“房价出在地价身上”，地价上涨了，房企拿地和开发及建设成本高了，在追求高利润和暴利的同时，唯一办法就是提高房价，再上市销售，然后再把上涨部分转移到购房者身上。

　　然而，“2010年后人口红利逐步下降，劳动力市场面临拐点，近期的‘民工荒’、工资上调本身都说明收入分配现状需要得到改变；收入分配差距过大引发的社会问题，已引起政府重视；经济结构面临转型，由此带来分配格局的转变。”申万研究员江征雁、殷姿认为，转型会带来劳动者报酬占比逐步增加，随着收入差距缩小，高收入阶层的资产配置型需求可能下降，房价涨幅能够放缓，或者说更接近平均收入涨幅。

　　利润高增长时代面临终结

　　申万报告指出，经济结构转型及政策压制，使得开发商对未来房价预期发生改变，近期大开发商已经率先出现降价行为；如果政府转型意愿及相关政策继续维持，对房价的中性预期会逐步从大开发商向小开发商传递。根据申万的预计，房价有望年内调整完毕，全国整体价格调整幅度为10%左右，部分房价上涨过快的城市调整幅度为20%-30%。

　　事实上，房地产行业利润高增长来自于两个方面，即外部融资和内部利润增长。而外部融资取决于政府对融资的态度，资本市场对房地产行业的认同度等；内部增长则取决于净资产收益率水平。

　　申万报告认为，转型期间，政策对行业的压制导致融资受限，未来融资规模势必下降。从目前市场来看，为了促使开发商快速出货增加市场供应，房地产行业的信贷正在收缩，即便是正在兴起的房地产信托基金也受到监管部门的调整，有媒体报道称，银监会已电话通知各省银监局，要求信托公司全面暂停银信合作业务。

　　数据显示，今年上半年，房地产信托产品成立规模超过350亿元，已经超过去年全年23亿元。房地产信托产品由于门槛高，一般收益率要高于银信合作产品。而一旦银信合作叫停，开发商的“救命稻草”无疑就又少了一根。

　　事实上，量跌价滞的市场胶着状态正在发生变化，6月底，北京等一线城市降价开盘的部分房产项目销售再现火爆，多个城市一手房成交量环比出现回升。业内人士认为，北京等一线城市部分楼盘开盘价格在4月份高点的基础上下降了15%左右。开发商定价低于预期是销售恢复的主要原因。

　　“2010年销售下滑导致企业平滑利润意愿显著，预计2010年行业利润增速为31%，2011年为18%，2012年为20%。”申万研究员江征雁、殷姿认为，在融资难背景下，房地产企业将更多依赖内生增长，而房价上涨平稳将导致利润增长受到限制。（李乾韬）

来源：南方都市报